这个货币膨胀的时代，名义GDP飙升，银行利息跑不赢CPI，持有资金的人焦急地寻找着资金的出口，黄金、股市、期货、房地产等等。十几年来，股票市场、期货市场、黄金市场都历经过大幅波动有的甚至一度处于崩溃边缘，只有房地产信心十足始终如一。去年夏天G20前夕与朋友在西湖边的一番谈论也形成共识：投资房产的唯一不足就是流通性，收益高、风险低，远远好过其它主流投资方式。在传统理财产品之外，支付宝等各种网络金融理财产品纷纷出世以缓和资金的焦急，覆盖最后的一块空缺，同时也赚走蛋糕的余下部分。

房价是一种货币现象，消费者角度，绝大部分购房者的资金依赖于金融机构的贷款，开发商角度，利率的高低决定了开发商的融资费用和财务成本，而利率是资金使用的成本。当不少人把买房当成了一种投资手段，一定程度上房子就充当了一种流通性较差的货币。这样的环境下，不少富人开始投身房地产，中产也勒紧裤腰带不希望被时代抛弃。当股票市场和期货市场没信心时，社会资金就更多地流向房产市场，或者说成是当房产市场更有信心时，就吸干了其他投资市场更为合适。当投资房产成为一种风潮，实业投资降温，而实业的价值寓于能切实满足人类需求的产品，改实业而投资低产出的住房（住房的价值寓于居住过程，而投资性住房空置率高，即使居住也属于消耗性质，所能产生的价值也不及实业），一定程度上其价值寓于人群集体想象带来的盲目信心之中。此外，对房价上涨的恐惧也促使更多人节约开支用以买房，相对应地就减少了日常消费中不太必要的部分，需求减少，助长了“内需不足”。这种总需求减少与实业不景气带来的总供给减少相辅相成，没信心的实业又与过于信心的房价相对应。但无论总供给总需求减少的恶性循环走到了哪一步，房子真实的价值始终寓于人的实际需要，当且仅当人类进化能快速改变写在基因里的需求并总是与总需求同步缩减而以拥有的住房替而代之时，才说这里不存在泡沫。假设理想极端情况，所有的购房都是投资性购房，开发商亦非慈善，他们的共同目标是更多的收益，他们也都向银行借款来实现自己的目标，又如果房子的价格始终反映房子的价值，那么只有价格上涨的速度等于银行的利率才能保持价格不脱离价值，而额外的涨幅即是泡沫。

十分关键的还有政府对房价的姿态，货币政策宽松与否、不动产信用控制等等手段能轻松影响房产市场走势。去年冬天，中央释放姿态，“房子是用来住的，不是用来炒的”。但无论如何，这十几年来新闻里从未出现过要使房价下降的播报，而类似“抑制房价过快增长”、“平稳增长”、“软着陆”的词层出不穷，房产税的刀也迟迟不抵战场。普遍观点认为，房价绑架了金融系统，金融系统则又与社会稳定直接相关，这样一来，政府所有说词和做法合乎逻辑。前段时间，温州20年产权房自动续期的新闻再次向外释放信号，大量解读认为若产权付费续期则无理由再收缴房产税，而20年产权房免费续期的处理方式把公众的目光引向了酝酿中的房产税。毫无疑问，房产税是要一定程度地让拥有较多房产资源的人额外交税以均衡社会同时打击投机。那怎样才算拥有较多房产资源？以个人拥有计算还是家庭拥有计算？计算价值还是计算数量？仅计算空置还是总量？空置的标准又是什么？外界从未停止对这些话题的议论和猜测。对于规则的制定者，权衡各方的之外还有一个重要的任务：房产税一定不能过大打击房产市场的信心，否则造成的金融风险直接影响社会稳定。尽管投机带来的弊端很多，但只要上车的人多了，适当纵容成为必然，这与“法不责众”具有相同的原理。可以想象，最终到来的房产税应当是一个精密而复杂的系统。回到房价话题，在未来的一段时间里，房产税对房价的实际影响取决于人们对房产税对房价影响的预期。

中国的房价又与国家的“发展”属性密切相关。一次听长辈们谈论房价话题，听到一句话，“发展中国家是发展的”（特指中国这个增速快的发展中国家），惊觉这几个字非常有信息量，它跳出了所有细节去观察房价这件事，其大背景是经济的持续增长，也即商品和服务的内在价值总量的持续增长，是指一块区域被人类改造而更符合人类需求所带来的价值提升，具体体现为生活配套设施的更加完善，公共服务的更加便利，生产率的提高等等。这也让我相信中国房产真实价值的的确是在快速上升的，只不过价值的增速是否能快过价格上涨的速度，泡沫是否会破裂，仍然很难估计，但至少这一情况使泡沫更难破裂。

房价还与城市存在的原理相关，城市的原理是密集性带来了经济活动的高效。如果所有经济均匀散布，那么经济运行（服务的生产、售卖、购买）的效率将会非常低，造成这种低效的是交通成本，信息交换成本、时间成本等各类成本的飙升，这种成本的提高不仅仅导致可能的售价提高，从而把代价转嫁到消费者头上，而更可能是让某些生产活动无法正常运作或使其收益不大可能超过成本。事实上，很多现代产业的存在是以高度的城市化为基础的。从这个角度说，城市不仅高效、环保，还具有创造性。对生产者而言，城市提供产业链环境，方便服务覆盖，归纳产品物流。另一面，城市带给消费者的便利想必没有人会不清楚。那么如果将一线二线城市看成是城市发育的成熟体，它的高房价就具备了一定的合理性。

从全国各城市的房价趋势发现，房价上涨最先放缓的是中小城市，部分城市甚至出现了小幅下跌，而一线城市仍有信心，尤其是北京上海这样的城市。基础设施、福利、社保、交通、医疗、教育、卫生、人文等因素不再赘述，总之，这里不再提一线城市的社会环境如何优秀，转而思考是什么人愿意为一线城市的高价房买单，或者是什么人更认可一线城市的城市价值。事实上，我最想说的是全国大部分地区还不够好，大部分地区各种社会资源贫乏、机会贫乏、活力不足，留给年轻人的选择不多，而那些经常被选中的城市就显得价值满满。值得注意的是，房价是个绝对数字，其实它只反映了央行印钞机的工作情况，而一线城市房价的“贵”应当从与其他城市价值的对比中体现。若相信一个发展成熟的大国不应该有太过极端的资源分布，那么无论从当前房价状况还是从历史的角度来说，中国还有很长的路要走。

至此，粗糙地从货币金融、投资者行为、政府政策、城市原理、资源分布这几个角度谈了房价和一线城市高房价这两件事。仅代表个人观点，17年3月20晚北邮学十。